Heiz- und Nebenkosten
Nebenkosten entstehen durch den Gebrauch der Mietsache. Sie umfassen zum Beispiel Abgaben für Heizung, Warmwasser, Hauswart oder Gartenpflege. Ob die Nebenkosten im Mietzins enthalten sind oder separat berechnet werden, ist im Mietvertrag geregelt. In Mehrparteienhäusern werden die Nebenkosten nach einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf alle Mieter des Hauses umgelegt, etwa pro Kopf oder nach Wohnfläche. Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um Falschabrechnungen zu vermeiden.
Was sind zulässige und unzulässige Nebenkosten?
Vermieter dürfen nur solche Nebenkosten abrechnen, die auch rechtlich zulässig sind. Dies sind Gebühren für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser, Kehricht, Hauswart, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Gartenpflege, Lift, Allgemeinstrom (z.B. für Treppenhaus oder Waschküche) sowie TV-Gebühren oder Bewachungskosten inklusive Wartung und Kontrollarbeiten. Nicht rechtmässig sind Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Erneuerungen und Ersatzanschaffungen.
Welche mietvertraglichen Vereinbarungen sind möglich?
- Am meisten verbreitet ist die sogenannte Akontozahlung. Dabei leistet der Mieter jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung, die in etwa den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen muss. Der Vermieter erstellt einmal im Jahr für jede Mietpartei eine separate, detaillierte Abrechnung und gleicht den Differenzbetrag durch eine Rückzahlung oder Nachforderung aus.
- Bei der Pauschalzahlung zahlt der Mieter einen fixen Nebenkostenbetrag, der dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen muss. Eine Abrechnung erfolgt nicht, allerdings kann der Mieter Einsicht in die Originalbelege verlangen.
- Die Nebenkosten können auch im Mietzins enthalten sein.
- Mieterinnen und Mieter können die Nebenkosten direkt an eine Drittperson leisten. Dies ist bei Einfamilienhäusern üblich.
Welche Verteilschlüssel gibt es?
Wenn in einem Mietshaus mehrere Parteien wohnen, legt der Vermieter die angefallenen Nebenkosten auf die Mieter um. Wie die Kosten verteilt werden, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings muss der Verteilschlüssel klar nachvollziehbar sein. Zur Umlage der Nebenkosten gibt es mehrere Möglichkeiten:
- nach tatsächlichem Verbrauch (ermittelt via Messgerät)
- nach Anzahl der Personen
- nach Wohnfläche oder Kubikmeter
- nach Einheiten
Was muss ich bei der Überprüfung der Nebenkosten beachten?
Zuerst einmal muss die Nebenkostenabrechnung verständlich sein und alle relevanten Posten inklusive Verteilschlüssel einzeln aufführen. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Nachbesserung vom Vermieter verlangen. Liegt die detaillierte Abrechnung vor, überprüfen Sie die Abrechnungsperiode – vor allem, wenn Sie neu ein- oder ausgezogen sind. Gleichen Sie ab, ob alle aufgeführten Nebenkosten auch im Mietvertrag genannt sind, denn nur dann dürfen sie berechnet werden. Vergleichen Sie die Verbräuche mit denen vergangener Jahre. Checken Sie auch den Verteilschlüssel und fragen Sie bei Unklarheiten Ihren Vermieter. Prüfen Sie, ob Ihre Akontobeträge angepasst werden sollten. Bei zu niedrigen Abschlägen drohen hohe Nachzahlungen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Originalbelege, um sich ein umfassendes Bild über die Angemessenheit der Kosten zu verschaffen. Bei Fehlern können Sie die Nebenkosten anfechten und eine Korrektur verlangen (ggf. Zahlungsaufschub beantragen!).
Sofort profitieren als Mitglied oder bei Nutzung unserer 24/7 Helpline
Gerne beraten wir Sie in allen Fragen der Betriebs- und Nebenkosten – etwa zur Mietvertragsgestaltung, Zulässigkeit der Nebenkosten oder dem Verteilschlüssel. Ihr Mieterschutz unterstützt Mitglieder auch bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung sowie beim Anfechten einer fehlerhaften Abrechnung und Streitigkeiten mit dem Vermieter. Nutzen Sie einfach unsere Helpline-Rechtsberatung. Oder werden Sie einfach Mitglied beim Mieterschutz Schweiz und profitieren von einem umfassenden Dienstleistungsangebot bei allen Mietangelegenheiten.
Mitglied werden
Der Mieterschutz Schweiz ist spezialisiert auf die Prüfung von Mietverträgen und Durchsetzung von Mietzinssenkungen.
24/7 Helpline anrufen
Für dringende Anliegen rund um Mietvertrag & Mietzinssenkung ist der Mieterschutz auch per Helpline für Sie da.
Mietvertrag und Mietzinssenkung
Der Mietvertrag ist die rechtliche Basis für Ihr Mietverhältnis. Einmal unterschrieben legt er Ihre Rechte und Pflichten fest. Prüfen Sie daher das Dokument akribisch, stellen Sie wo nötig Rückfragen an den Vermieter oder lassen Sie das Regelwerk durch den Mieterschutz Schweiz vor Unterzeichnung prüfen. Ein wichtiges Thema ist auch die Mietzinssenkung als Anpassung an den Referenzzinssatz. Gerne berechnen wir Ihren Senkungsanspruch und helfen Ihnen diesen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.
Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Das Vertragswerk wird vom Vermieter schriftlich erstellt und muss zwingend von beiden Parteien unterschrieben werden. Gerne stellt der Schweizerische Mieterschutz ein entsprechendes Formular zur Verfügung. Auch mündliche Absprachen sind gültig, aber keinesfalls zu empfehlen.
Im Mietertrag werden diese Angaben festgehalten:
- Vermieter (Eigentümer der Liegenschaft), sowie eventuell die externe Verwaltung
- alle Mieter (auch Ehepartner, Mitbewohner etc.)
- Mietobjekt mit genauer Adresse, Grösse, Nebenräume (Keller, Garage etc.)
- monatlicher Mietzins (Netto-Mietzins plus einzeln aufgeführte Heiz- und Nebenkosten) und Zahlungsweise
- Mietzins-Berechnungsgrundlagen (Referenzzins, Teuerung und Kostensteigerung)
- Kündigungsfrist und -termine für eine ordentliche Kündigung, Mindestmietdauer, mögliche Befristung (feste Mietdauer)
- Allgemeine Vertragsbestimmungen (AVB)
- Mietzinsdepot (Höhe, Abwicklung z.B. Sperrkonto oder Versicherung)
Der Mietvertrag muss geltendem Recht entsprechen. Verstösst der Vertrag gegen das geltende Mietrecht, werden die Bestimmungen ungültig. Lassen Sie den Mietvertrag vor dem Unterschreiben durch den Mieterschutz Schweiz prüfen, um mögliche Fallstricke und unvorteilhafte Regelungen rechtzeitig zu erkennen.
Mietzinssenkung
Viele Mieter zahlen einen zu hohen Mietzins. Einer der wichtigsten Gründe: Der Referenzzins ist gesunken, aber der Vermieter senkt den Zins trotzdem nicht. Beim Referenzzins handelt es sich um eine zentrale Richtgrösse für den Mietzins. Er beruht auf der durchschnittlichen Verzinsung von sämtlichen Hypotheken der ganzen Schweiz. Kaum ein Vermieter nimmt eine Anpassung der Miete an den geringeren Referenzzins von sich aus vor. Daher sollten Mieter selbst mit einem Senkungsbegehren aktiv werden und sich für eine Mietzinssenkung stark machen. Kein Senkungsanspruch besteht bei befristeten Verträgen, Staffelmieten und bei subventionierten Wohnungen.
So gehen Sie bei der Mietzinssenkung vor:
- Schritt: Lassen Sie durch den Schweizerischen Mieterschutz einen Mietzins-Check durchführen. Dabei überprüft der Mieterschutz Ihren Mietzins auf Aktualität und teilt Ihnen mit, auf welche Mietzinssenkung Sie rechtlich Anspruch haben. Für Mitglieder ist der Service gratis
- Schritt: Sollte ein Anspruch bestehen, senden Sie anschliessend ein Senkungsbegehren per Einschreiben an Ihren Vermieter. Gerne unterstützt Sie der Mieterschutz mit entsprechender Korrespondenz. Beachten Sie unbedingt die Kündigungsfristen, denn das Senkungsbegehren wird immer auf den nächsten Kündigungstermin wirksam.
- Innert 30 Tagen muss eine Rückmeldung vom Vermieter vorliegen. Prüfen Sie die Senkungshöhe auf Richtigkeit. Ist diese falsch oder läuft die Frist ohne Antwort des Vermieters ab, lassen Sie sich vom Mieterschutz beraten. Gerne unterstützen wir Sie auch dabei, bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks eine Senkungsklage einzureichen.
Der Mieterschutz hilft Ihnen
Der Mieterschutz Schweiz ist spezialisiert auf die Prüfung von Mietverträgen und Durchsetzung von Mietzinssenkungen. Nutzen Sie als Nichtmitglied unsere Helpline-Rechtsberatung oder werden Sie jetzt Mitglied und profitieren Sie von einem umfassenden und überwiegend kostenfreien Dienstleistungsangebot rund um’s Mietrecht.